Как выгодно сдать нежилое помещение в аренду. Как сдать в аренду помещение

30.09.2019Рубрика: Кабели и провода

Или коммерческое предложение. Необходимо подробно охарактеризовать свою недвижимость охарактеризовать: указать размеры, этажность, площадь, описать техническое состояние и оснащение, инфраструктуру, при этом акцент, конечно, нужно сделать на ее достоинства, но и недостатки тоже следует отметить.

Самые действенные способы поиска арендаторов следующие:

Размещение объявлений на интернет-ресурсах (специализированных) – это очень популярный и эффективный канал рекламы. Следует обязательно добавлять фотографии объекта недвижимости.
Поиск по своим знакомым – очень простой способ, но часто срабатывает быстрее других, так как круг общения предпринимателей подразумевает пересечение интересов в деловой сфере.
Рассылка коммерческого предложения по электронной почте – достаточно часто такие заведения, как рестораны, кафе, бары, магазины, салоны и другие подбирают помещения для открытия еще одной точки или же для переезда. Так как обычно адрес электронной почты владельцев бизнеса указывается на официальном сайте их компании, то совсем несложно сделать конкретную адресную рассылку.
Сотрудничество с агентством недвижимости – очень хороший способ, потому что у риэлторов имеются более широкие возможности рекламирования. К тому же, они в дальнейшем будут заниматься заключением сделки.

Чему уделить внимание?

Ценообразование

Для начала нужно ознакомиться с базой данных по коммерческой недвижимости, оценить рынок, сравнить цены. При этом нужно понимать, что при заключении реальных сделок суммы обычно немного снижаются.

Конкурентные преимущества

Вполне реально можно ускорить сроки сдачи в аренду коммерческой недвижимости, изменив качественные характеристики помещения. Возможны различные варианты:

Также преимуществом будет надежность собственника и прозрачность, то есть, долгосрочный прямой договор с учетом НДС, безналичная форма расчета, возможность учесть при налогообложении не только все суммы по договору, но и эксплуатационные платежи.

Бонусы и преференции

Обычно владельцы коммерческой недвижимости предпочитают не афишировать возможность предоставления различных бонусов и скидок. Все решается в индивидуальном порядке, например, если компания не может решиться на аренду помещения, можно предложить некоторые бонусы . Они также могут стать как раз решающим фактором для принятия положительного решения. Детальнее о правовых аспектах и выгодах аренды от собственника можно узнать .

Способы поиска целевой аудитории и какой выгоднее

Способы поиска могут быть самостоятельными или при помощи агентств недвижимости.

Самостоятельно

При самостоятельном поиске арендаторов, конечно же, времени затрачено будет достаточно много, даже если договор будет составлен отлично. В этом плане выгоднее обратиться к профессионалам (риэлторам).

Что касается цены, то выгоднее искать самостоятельно, затрат, естественно, меньше. Риски в этом случае могут быть такими:

Непрофессионалу трудно может быть провести правильную оценку помещения, выявить его сильные и слабые стороны. А от этого зависит стоимость аренды.
Возможно составление коммерческого предложения с учетом не всех важных нюансов.

При обращении к риэлторам можно заниматься другими делами, доверить поиск профессионалам.

С помощью риэлтора

Значительно экономится драгоценное время, так как у риэлторов есть свои наработанные базы и методы рекламы. Их услуги, конечно, нужно будет оплачивать, обычно сумма устанавливается в пределах комиссии от сдачи недвижимости.

Чтобы избежать рисков, с риэлтором нужно заключить договор о сотрудничестве и обратить внимание на нюансы:

В договор риэлторы всегда включают пункт о том, что собственник не может самостоятельно сдать свой объект, это означает, что риэлтор в любом случае получит вознаграждение.
Нельзя подписывать договор, пока не будет проверено, что риэлтор действует как юридическое лицо и зарегистрирован в ЕГРЮЛ.

Кому отдать предпочтение?

При выборе арендаторов предпочтение стоит отдать юридическим лицам или ИП , это самые надежные категории, они обычно арендуют не первое помещение при расширении своего бизнеса.

Сдача же помещения физическим лицам небезопасна, так как они способны отказаться платить арендную плату, объявив, что нет денег или просто исчезнуть.

Возможные риски

Конечно, каждый собственник коммерческой недвижимости переживает за ее сохранность и состояние, ведь цель от сдачи в аренду – получение прибыли. Можно выделить основные риски арендодателей:

Нецелевое пользование помещением. Например, арендатор указал в договоре, что помещение будет использоваться под склад, а на самом деле был открыт магазин.
Повреждение имущества, то есть, возможна поломка оборудования, испорчен ремонт помещения и т.д.
Отказ арендатора вносить арендную плату.

Детальнее о том, как снять коммерческую недвижимость, чтобы не попасть в просак, мы рассказывали в .

Как правильно сдавать?

При сдаче коммерческой недвижимости в аренду очень важно правильно подготовить всю нужную документацию:

составить коммерческое предложение;
подготовить договор аренды, в котором необходимо прописать подробно все условия сделки для обеих сторон;
составить акт приема-передачи помещения в аренду.

Коммерческое предложение по своей сути – это диалог с потенциальным арендатором, поэтому при его составлении нужно постараться представить себя на его месте. В результате должна получиться такая подача информации, которая точно привлекла бы и другого варианта уже искать не хотелось.

Предложения бывают:

персонифицированными, то есть адресной направленности;
не персонифицированными, то есть, адресованные всем.

При его составлении удобнее всего придерживаться следующей структуры:

Заголовок.
Суть предложения, здесь же нужно указать назначение сдаваемого помещения: офисное, промышленное, складское или торговое.
Точный адрес объекта.
Основные свойства и характеристики: площадь, наличие интернета и телефона, сигнализация, наличие парковки и т.д.
Указываются условия сотрудничества: стоимость аренды и что в нее входит, дополнительные услуги и дополнительные условия.
Преимущества данного предложения, это возможно: высокая проходимость, наличие известных фирм среди арендаторов или близость транспортных узлов.
Контактные данные.

Внимание! Приложить также фотографии внешнего вида здания, вид изнутри и фото входной группы.

Составление и заключение договора

Статья 609 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (

Сдача в аренду нежилых помещений, например, под магазин предполагает поиск подходящего объекта и заключение письменного договора. Необходимо не только правильно заполнить все его разделы, но и соблюдать точную последовательность действий. Как правильно сдать нежилое помещение с юридической точки зрения?

Законодательство

Вопросы аренды нежилых объектов регулируются Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Гражданским кодексом РФ. Согласно законодательству, к нежилым объектам относятся те, которые входят в состав построек, но не являются пригодными для проживания.

Самостоятельно сдать в аренду нежилое помещение может собственник на договорной основе. Он может заключаться только в письменном виде. Если аренда предоставляется на срок до 12 месяцев, договор не придется регистрировать. Если же аренда оформляется на срок более 1 года, договор следует зарегистрировать в установленном порядке в Росреестре. Арендодатели обязуются платить налоги от получаемого от аренды дохода в установленные законодательством сроки.

Последовательность действий

Собственник имеет право сдать в аренду нежилое помещение в многоквартирном доме, в офисном или торговом центре. Необходимо знать последовательность действий, которая должна соблюдаться обеими сторонами сделки.

Подбор недвижимости

Поиск подходящего объекта является самым сложным этапом. Арендатор подбирает помещения, исходя из таких параметров, как транспортная доступность, инфраструктура и проходимость. Поиск может осуществляться через агентства недвижимости и специализированные сайты. Опытные бизнесмены уделяют этому процессу немало времени.

Рынок нежилой недвижимости делится на помещения по следующим назначениям:

Офисные;
Торговые;
Производственные;
Складские.

Необходимо изначально определиться с типом недвижимости, районом расположения, этажностью и площадью. Запрос проще сформировать, когда эти данные становятся понятными. После подбора нескольких вариантов будущий арендатор проводит осмотр помещений. Это необходимый этап. Арендодатель должен представить помещение с выгодных сторон. Но не стоит скрывать имеющиеся недостатки, так как впоследствии они могут проявиться. А это может привести к расторжению договора аренды.

Если нет времени на поиск помещения, арендатор может перепоручить данную работу доверенному лицу или посреднику. Сообщаются все детали и требуемые параметры. Это платные услуги, которые оплачиваются в размере от 50 до 100 % от ежемесячной арендной платы. С посредником необходимо заключить договор. Оплата должна вноситься после подбора подходящего помещения.

Заключение договора

К данному процессу лучше привлечь юриста. Он поможет правильно составить договор и объяснит спорные моменты, а также проверит юридическую чистоту сделки. Данную работу можно выполнить самостоятельно. Перед подписанием договора необходимо запросить следующие документы:

документы о собственности;
план помещения;
уставные документы собственника.

После проверки документов следует обсудить условия аренды. Они могут касаться следующих пунктов:

оплаты коммунальных платежей;
размера арендной платы;
срока сдачи помещения;
наличия телефонной связи и доступа в интернет;
проведения ремонтных работ;
условий расторжения договора.

Важно обсудить, за кем из сторон закрепляется каждый пункт и в какие сроки выполняются обязательства. Достигнутые договоренности прописываются в договоре или в виде дополнительных соглашений к нему.

В договор важно внести пункт о действиях при наступлении форс-мажорных обстоятельств.

Лучше, если арендатор и арендодатель будут подписывать договор в личном присутствии без посредников. В этом случае проще решить спорные моменты, стороны могут пойти на некоторые уступки. При составлении договора важно полностью прописать сведения об объекте недвижимости. Они должны включать полный адрес, этаж, площадь помещения. К соглашению следует приложить план помещений. Только в таком случае соглашение можно считать действительным.

Договор подписывается в 2-х экземплярах, если аренда предоставляется на срок до 12 месяцев. Если планируется долгосрочная аренда от 1 года, подписывается 3 экземпляра договора. По одному экземпляру остается у арендодателя и арендатора. Еще один экземпляр остается у регистратора.

Передача помещения

После подписания договора составляется передаточный акт от арендодателя арендатору. День его подписания будет считаться началом аренды. Акт подписывается только после того, как помещение будет полностью проверено. Если при осмотре обнаруживается неисправность, ее фиксируют в акте. Это позволяет избежать лишних расходов в будущем.

Анализ позволяет требовать от арендатора устранения дефектов и неисправностей, уменьшить арендную плату. Поэтому собственнику лучше заранее привести в порядок помещение и коммуникации. После подписания передаточного акта арендатор может полноценно пользоваться помещением и вести предпринимательскую деятельность.

Согласно действующему законодательству, в договоре должны содержаться следующие основные условия:

Стороны соглашения - арендатор и арендодатель. В соответствии со ст. 608 ГК РФ, право сдачи нежилого помещения принадлежит собственнику.
Предмет договора. Указываются подробные характеристики помещения. В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ, в случае их отсутствия соглашение считается недействительным.
Условия использования недвижимости. Они могут фиксироваться максимально подробно. Указывается, кто обязан проводить косметический и капитальный ремонт.
Оплата. Фиксируется сумма платежа. Без этого договор считается безвозмездным, а это не допустимо для соглашений об аренде.
Срок действия. Его определяют стороны по взаимному соглашению. Если он не определен, договор будет считаться заключенным на неопределенный период.

Договор, период действия которого составляет менее 12 месяцев, не подлежит обязательной регистрации. Если после его окончания заключается еще одно соглашение на аналогичный срок, также не требуется регистрации. Договор сроком от 12 месяцев подлежит обязательной регистрации. Но важно учитывать, что на основе статей 619 и 620 Гражданского кодекса РФ, возможно досрочное расторжение договора.

Арендатор может передать недвижимое имущество по договору субаренды. Но это возможно только с согласия арендодателя, являющегося собственником объекта. Договор субаренды также необходимо регистрировать в установленном законом порядке.

Но важно учитывать, что возможно досрочное расторжение договора аренды. Это право есть и у арендодателя, и у арендатора. Фактически, стороны сделки обладают полной свободой действий. Но в договоре должны содержаться основания, по которым возможно досрочное расторжение.

Существуют следующие особенности субаренды:

Период действия ограничивается сроком действия договора аренды с собственником;
Если договор аренды прекращает действие, у субарендатора есть возможность перезаключить договор с собственником до окончания периода субаренды на тех же условиях;
Если договор заключен на период от 12 месяцев, его необходимо зарегистрировать.

Выделяют следующие права и обязанности арендатора:

Осуществление контроля за использованием помещения по назначению.
Своевременность оплаты аренды.
Выполнение ремонта по соглашению сторон.
Содержание помещения в надлежащем порядке.
Составление передаточного акта с субарендатором.

При любых нарушениях принятых обязательств у каждой стороны сделки есть возможность прекратить обязательство до окончания срока договора.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

или по телефону:

Необходимые документы

По договорам, заключенным на срок от 12 месяцев, проводится государственная регистрация. Для этого формируется следующий пакет документов:

заявление установленного образца;
договор аренды со всеми приложениями;
кадастровый паспорт;
российские паспорта - для физических лиц, правоустанавливающие документы - для юридических лиц;
доверенность, если документы подает представитель;
нотариальное согласия супруга или супруги, если объект находится в совместной собственности или был приобретен в браке;
разрешение из органа опеки и попечительства, если имущество оформлено на недееспособного или несовершеннолетнего гражданина;
письменное разрешение от залогодержателя, если имущество находится в залоге;
квитанция об оплате госпошлины.

Налоги

Предусматриваются налоги за сдачу в аренду нежилого помещения. Оптимальным налоговым режимом является упрощенная система налогообложения. Специальные налоговые режимы обладают не только простотой учета, но и меньшей налоговой нагрузкой. Действуют следующие особенности:

если определена кадастровая стоимость и действует специальный региональный закон, оплачивается налог с офисной, административной и торговой недвижимости;
на местном уровне ставка составляет 2 %.

Если на местном уровне не принят специальный закон, для предпринимателей на упрощенной системе налогообложения устанавливаются следующие ставки:

УСН 6 % - с общего дохода;
УСН 15 % - с доходов за вычетом расходов.

Если организация находится на общей системе налогообложения, устанавливается высокая налоговая нагрузка. В этом случае арендный бизнес не выгоден. Традиционно устанавливается три основных налога:

на прибыль организации и НДФЛ для ИП - 20 % для юридических лиц и 13 % для предпринимателей;
на имущество - 2 % по кадастровой стоимости и 2,2 % при расчете от остаточной стоимости;
на добавленную стоимость - 18 %, если квартальная выручка более 2 млн. рублей.

Как не платить налоги по доходам, получаемым за аренду нежилой недвижимости? С одной стороны, законодательство устанавливает обязанность уплаты налогов по всем договорам аренды. Если договор оформлен на период от 1 года, он регистрируется в Росреестре. Данная информация передается в налоговую службу в соответствии с соглашением об обмене сведениями. Если же договор оформлен на период до 1 года, налоговой службе придется доказать факт аренды, что не всегда возможно.

Действующее законодательство предполагает административную и уголовную ответственность за осуществление незаконного предпринимательства. Уголовная ответственность устанавливается, если ведется незаконная предпринимательская деятельность или извлекается крупная прибыль в размере от 1,5 млн. рублей.

В случае фиксации нарушения судьи учитывают конкретные обстоятельства человека и множество других факторов. Как правило, не возникает проблем в случае сдачи квартиры или загородного дома. Если же сдается нежилой объект, можно выделить несколько признаков предпринимательской деятельности. Если помещение покупается непосредственно для сдачи в аренду, деятельность требует регистрации, так как признается предпринимательской.

Это же относится к аренде длительного срока или к договорам, которые перезаключаются многократно. Данный признак трактуется как факт систематического и намеренного получения прибыли от владения нежилым объектом. Если выявляются эти признаки, гражданину рекомендуется зарегистрировать ИП. В этом случае налог составляет 6 % от общей суммы дохода. НДФЛ же составляет 13 %.

Владелец помещения должен ежегодно подавать налоговую отчетность.

Таким образом, аренда нежилого помещения имеет свои ряд особенностей. Необходимо юридически грамотно составить договор, предусмотреть все особенности соглашения и своевременно оплачивать налоги. Это позволит избежать проблем в будущем и на законном основании получать прибыль.

Сдача в аренду коммерческой недвижимости и заключение договора по такой сделке – дело не слишком сложное . Однако, в сравнении с арендой жилых помещений, эта сфера рынка недвижимости руководствуется другими законами и правилами. Сдача коммерческой недвижимости – прибыльный бизнес, но многие владельцы больших офисных зданий и коммерческих объектов, имеющих небольшую площадь, часто сталкиваются с проблемой поиска добросовестных арендаторов. Если решение данного вопроса для вас актуально, то наша будет для вас весьма полезной: в ней речь пойдет о том, как сдать помещение в аренду, сделать это в кратчайшие сроки и с наибольшей выгодой.

Правовая основа аренды коммерческой недвижимости

Прежде чем, разбирать, как сдавать коммерческую недвижимость в аренду остановимся на законодательных актах, регламентирующих данные действия. Процесс передачи в возмездное пользование коммерческой недвижимости регулируется ГК РФ (ст. 34). В соответствии с этим законодательным актом условия, возникающие в процессе оформления соглашения, отражаются в арендном договоре – основном документе, подтверждающем соглашение собственника и арендатора.

Аренда коммерческой недвижимости

Главной обязанностью владельца недвижимого имущества является поддержание порядка и должного состояния в сдаваемом помещении. Так, например, ст. 616 Гражданского кодекса обязывает арендодателя самостоятельно проводить капремонт в определенные сроки. Эта же статья обозначает и обязанности, возлагаемые на арендатора, в том числе, косметический ремонт помещения, своевременное внесение текущих коммунальных платежей, обеспечение порядка внутри помещения.

За арендодателем закрепляется право сдавать коммерческие объекты и на иных условиях , которые обязательно прописываются в арендном договоре. Допустим, арендодателем могут быть переложена обязанность проведения капремонта на лицо, пользующееся помещением на правах аренды, либо принять на себя обязанности арендатора.

Этапы сдачи недвижимости

При грамотном подходе и понимании всех тонкостей сдачи в аренду коммерческих объектов, практически каждый арендодатель сможет справиться с решением такого вопроса, как самостоятельно сдать в аренду нежилое помещение. Рассмотрим порядок действий, в деталях описав что нужно предпринять, чтобы заключить максимально выгодную сделку.

При сдаче недвижимости главное – установить оптимальную цену, найти добросовестного арендатора и грамотно подготовить документы по передаче объекта в аренду!

Определяемся со стоимостью аренды

Это первый и крайне важный этап. В случае, если арендодатель лично ведет сделку , установление арендной стоимости, как правило, будет не вполне объективным. Поскольку любым арендодателем планируется получение максимальной выгоды. Но завышенная цена отпугивает потенциальных арендаторов, при этом заниженная цифра будет вызывать определенные сомнения. Многие владельцы коммерческих объектов адресуются за помощью специалистов (риэлтор/оценщик), хотя сегодня многие анализирую похожие предложения, размещенные на специальных сайтах, к примеру, Avito, Циан и другие интернет-площадки. Это позволяет разобраться в существующей на рынке ситуации и справедливо оценить собственное помещение.

Помните! Снимая помещение для ведения собственного бизнеса, потенциальный арендатор рассчитывает получать с него прибыль. Вот почему, оценивая помещение, следует учитывать ориентировочный вероятный доход, который он сможет получать.

Кроме этого, при оценке сдаваемого помещения целесообразно учитывать ряд важных факторов, в том числе :

площадь сдаваемого помещения;
существующая планировка;
состояние объекта;
наличие предметов мебели и коммуникаций;
месторасположение объекта;
наличие обустроенных парковок;
транспортная и иная доступность для бизнес-партнеров и клиентов арендатора;
трафик посетителей (особенно это касается больших торговых, развлекательных и офисных центров).

Учтя вышеизложенные моменты и проанализировав аналогичные варианты, можно установить оптимальную, взаимовыгодную цену на сдаваемое помещение.

Поиск арендатора

Поиск вероятных арендаторов является не менее значимым этапом при сдаче недвижимого имущества. Важно определиться, кому сдать помещение в аренду, ведь встретить добросовестного арендатора зачастую бывает весьма сложно.

После определения размера ежемесячной платы надо подготовить текст объявления.

Обычно в нем в деталях указываются основные параметры объекта – размер помещения, этаж, географическое положение, развитость инфраструктуры, состояние помещения и его оснащение. В тексте целесообразно выделить имеющиеся достоинства помещения. Но не стоит скрывать и возможные минусы сдаваемого объекта, дабы при осмотре не оказаться в неловкой ситуации и не вспугнуть вероятного арендатора.

Следует рассказать поподробнее о вариантах поиска потенциальных арендаторов .

Поиск через друзей/знакомых считается наиболее простым способом найти добросовестного арендатора. Обычно, при наличии обширных «связей» в бизнес-сообществе, собственники коммерческой недвижимости могут достаточно легко и быстро сдать свое помещение.

Публикация объявления на специальных интернет-порталах , коих в сети работает большое количество. Преимущество данного способа состоит в том, что актуальное предложение аренды видит огромная аудитория пользователей, которые заинтересованы в подборе максимально выгодного варианта. Но для привлечения их внимания немаловажно составить хорошее объявление с подробным описанием помещения, указав в тексте имеющиеся плюсы и, не забыв отметить минусы. Правдивая информация об объекте поможет быстрее найти арендатора.

Сопроводите объявление несколькими фото предлагаемого помещения. Это поможет потенциальным арендаторам быстрее сориентироваться – интересен ли им ваш объект.

Отправка предложения по e- mail . Кафе и бары, большие и малые торговые точки, салоны красоты и иные заведения, а также организации часто ищут помещения для открытия новых точек либо переезда в более удобный район. Разузнать e-mail собственников или управляющих бизнеса, которых может заинтересовать ваше помещение, получится на официальном сайте фирмы.

Особенности сдачи больших и маленьких помещений

Сдать нежилое помещение в аренду, в зависимости от площади сдаваемого объекта, помогут рекомендации профессионалов рынка недвижимости .

Для сдачи помещения небольшой площади :

Организовать поиск потенциальных арендаторов можно лично или через риэлторское агентство

Воспользовавшись помощью профессионалов, надо будет подписать договор на предоставление услуги. После заключения арендного договора, потребуется оплатить услуги агентства. Конечно, можно сотрудничать, опустив формальности, тогда потребуется написать письмо, содержащее коммерческое предложение с указанием риэлторского вознаграждения, и разослать его по агентствам, которые работают с коммерческими объектами. Обычно риэлторское вознаграждение составляет половину месячной арендной платы (разовый платеж).
Решив заняться поиском арендаторов самостоятельно, опубликуйте объявления на бесплатных интернет-площадках, организуйте адресную электронную рассылку, кроме того, эффективным будет размещение баннера на фасаде (платная услуга) в окне сдаваемого помещения (бесплатно).

Сдача помещения большой площади :

Если к сдаче в аренду планируется большое помещение, а значит, оно будет иметь высокую предполагаемую доходность, то можно сделать простой сайт со своим коммерческим предложением. Обычно интернет-сайт продвигается контекстной рекламой, с использованием ключевых запросов. Это позволяет выйти на целевую аудиторию, при этом, в данном варианте можно управлять стоимостью объявления. В этом варианте вы сможете разрекламировать свой объект и сэкономить на агентском вознаграждении.

Подписание договора

Грамотная презентация сдаваемого помещения – гарантия успешного проведения сделки. При показе объекта постарайтесь предоставить максимум информации, обратив внимание потенциального арендатора на преимуществах и вероятной прибыли, которую он сможет получать при аренде данного объекта.

Подписание соглашения – завершающий и самый главный этап сделки. Профессионально подготовленный и оформленный арендный договор выступает защитой для арендодателя от недобросовестного арендатора. В арендном договоре надо прописать:

идентификационные данные собственника объекта и арендатора;
адрес нахождения объекта, его площадь и ключевые характеристики;
регистрационная информация;
срок действия договора;
размер арендной платы и регламент ее внесения.

К сведению! Законом запрещается увеличение арендной платы собственником помещения больше одного раза в 12 месяцев. А потому в документе надо прописать наибольший размер вероятного увеличения, уточнив срок обязательного извещения арендатора.

Документ должен содержать детальное описание прав/обязанностей участников договора, а также ответственность сторон за нарушение разделов документа. Не помешает включить в документ опись имущества, которое есть в помещении. Так после окончания аренды собственник может истребовать финансовую компенсацию за испорченное имущество.

Как быстро найти арендатора

Еще несколько полезных советов помогут быстро сдать офис в аренду и объект иного предназначения.

Собственникам, которые не готовы лично заниматься поисками арендатора, проводить показы/переговоры – имеет смысл обратиться за помощью профессионального риэлтера. Он объективно оценит помещение, установив его реальную стоимость, сделает качественные фото, правильно составит текст объявления и станет заниматься демонстрацией вашего имущества.

Впрочем , в сотрудничестве с агентством имеются некоторые нюансы. Их необходимо уточнить до начала сотрудничества.

Если арендодатель хочет быстро найти арендатора своего помещения, то он может возложить оплату агентского гонорара на себя (многие агентства берут оплату за услуги именно с арендаторов). Данный вариант часто применяется собственниками элитной недвижимости или если во владении находится много объектов. Деньги, уплаченные риэлтеру, в том числе, будут потрачены на расходы по сдаче в аренду объекта. Другой быстрый вариант сдать коммерческую недвижимость – уменьшить арендную плату. И совсем не нужно сдавать помещение за «три рубля», достаточно снизить стоимость аренды на 5-10%. Тогда у помещения повышается конкурентоспособность.

Возможные риски при сдаче помещения в аренду

Любой собственник переживает за состояние сдаваемого помещения и хочет иметь доход от сделки. Приведем главные риски собственников коммерческой недвижимости и расскажем, как от них защититься.

Нецелевое пользование помещением

В любом правильно подготовленном арендном договоре указываются цели его использования и условия эксплуатации. Это относится к оборудованию, сдаваемому с помещением.

Допустим, при заключении сделки арендатор обещал пользоваться помещением, как складом, а открыл в нем магазин. Арендодатель имеет право потребовать аннулирования соглашения, не возмещая внесенную арендную плату и наложения штрафа на арендатора.

Повреждение имущества

Объект был передан арендатору в хорошем состоянии, с техникой и оборудованием. Но однажды обнаруживается, что помещение пребывает в состоянии разрухи, оборудование сломано и т.д. В таком случае арендодатель может истребовать полного возмещения нанесенного ущерба. При этом возмещению подлежат не только расходы на ремонтные работы, но и стоимость (рыночная) сломанного оборудования.

Ответственность не предусматривается в тех случаях, когда помещение и имущество были испорчены при форс-мажорных обстоятельствах (пожар и т.д.).

Арендатор отказывается вносить арендную плату

Неаккуратные плательщики обычно наказываются материально. Хотя это осуществимо только при правильном оформлении/составлении арендного договора — в нем четко прописаны сроки, порядок и размер ежемесячной арендной платы.

Сдача недвижимости в аренду – это весьма прибыльное дело, если отнестись к процедуре с максимальной ответственностью. Постоянный пассивный доход всегда приятен, но что, если возникла идея предоставлять в аренду коммерческую недвижимость ? Для этого потребуется немного иной подход, ведь есть большая разница между арендой квартиры и крупным офисом.

Пошаговая инструкция

Процесс сдачи объекта в аренду разделён на следующие этапы:

Определение арендной стоимости.

Первым делом необходимо просмотреть и оценить наибольшее количество имеющихся предложений на рынке. Чем больше выборка, тем лучше будет результат (более точный показатель средней стоимости аренды для коммерческих помещений).

В ходе анализа можно воспользоваться популярными сайтами по типу Avito или ЦИАН. Также информацию можно изучить в разнообразных печатных изданиях. При отсутствии желания заниматься изучением иных предложений самолично будет разумным нанять риелтора или брокера.

Цену за подобные услуги вряд ли можно назвать высокой, а сохранить приличную долю нервных клеток и времени вполне реально.

Стоимость аренды коммерческой недвижимости должна устраивать не только собственника, но и потенциальных клиентов. Заведомо высокая ставка вряд ли будет удачной, но на формирование ценника могут повлиять следующие факторы:

месторасположение здания/помещения;
инфраструктура (наличие в непосредственной близости кафе, бесплатных парковок, охрана здания);
класс здания;
качество и уровень ремонта;
функциональность планировки;
различные особенности коммуникаций (бесперебойное питание, Интернет, наличие санузлов и т. п.);
иные бонусы, которые могут потенциально улучшить продуктивность работы арендаторов (Wi-Fi роутер, аппарат для кофе, комфортная мебель).

Проанализировав цены на рынке, можно связаться с другими арендодателями и попытаться сбросить стоимость. Зачастую, указанная в предложениях цена является ориентировочной и приблизительной. Того показателя стоимости, которого удастся достичь в ходе переговоров, будет достаточно, чтобы узнать среднюю арендную ставку на аналогичные предложения. Достаточно 5-10 обращений, чтобы получить сравнительные данные по арендной ставке.

Самое главное для арендодателя коммерческой собственности – найти подходящего клиента . Это можно сделать самостоятельно, а можно нанять риелтора. В обеих ситуациях есть свои плюсы и минусы, поэтому выбирать, как стоит поступить, – личное дело каждого.

При самостоятельном поиске арендатора серьёзным преимуществом является наличие собственной базы. Тем не менее, её отсутствие не повлечёт за собой больших проблем, но придётся потратить больше сил.

Хорошим способом найти подходящего клиента является создание сайта с коммерческим предложением. Продвигать такой сайт лучше при помощи контекстной рекламы с упором на ключевую аудиторию. Благодаря такой рекламе можно без труда найти заинтересованную аудиторию и избежать высоких комиссий агентствам.

Наиболее целесообразно делать это при сдаче в аренду помещений с внушительной площадью. Такие предложения ищут клиенты, рассчитывающие на высокую доходность от планируемой деятельности, а больше всего доверяют именно сайтам.

Если человек желает приобрести очень дорогой автомобиль, он будет искать его на сомнительных ресурсах или больше предпочтёт официальный сайт? Вот и арендатор коммерческой недвижимости придерживается такого же мнения.

Совершенно иное дело – это небольшие помещения, сдающиеся в аренду. Здесь нет смысла заниматься созданием сайта и отлично подойдут бесплатные доски объявлений в Интернете (пусть даже небольшие).

Услуги риелтора.

При нежелании заниматься поиском заинтересованных лиц самостоятельно, существует вариант по найму риелтора . Этот человек самостоятельно найдёт нужных арендаторов, сведёт контакты и даже самостоятельно заключит нужный договор аренды.

С другой стороны, поиск нужных людей – дело тонкое и довольно сложное/трудоёмкое. Не все риелторы на это согласятся, а мастера своего дела в серьёзных агентствах затребуют за подобные услуги денежную сумму в размере 50% от стоимости аренды за 1 месяц. А порой даже больше этого.

Но всё же при подобном способе поиска арендаторов собственник освободит себя от значительных трудностей. В итоге дело останется только за составлением договора и подготовкой всей необходимой документации.

Оплата услуг риелтора осуществляется только после заключения договора аренды. Если риелтор или агентство требует внести предоплату или выплатить сумму раньше, возможно, это мошенники.

Необходимая документация.

После того, как будет найден арендатор и все ключевые моменты устроят обе стороны, можно приступать к оформлению договора. Договор о сдаче коммерческой недвижимости в аренду обязательно должен иметь в себе такие пункты:

полные сведения о каждой из сторон;
точный адрес объекта аренды;
сумму и плательщика коммунальных услуг;
размер ежемесячной аренды;
дата, когда объект будет сдан в аренду;
необходимые действия каждой стороны в случае возникновения форс-мажорных ситуаций;
описание качества ремонта и находящейся мебели;
ключевые условия, согласно которым можно расторгнуть договор аренды.

При недостатке нужных знаний или опыта, разумнее будет привлечь к процедуре заключения договора квалифицированного юриста.

Договор – не единственное, что понадобится при сдаче недвижимости в аренду. Также следует иметь при себе:

паспорт гражданина РФ;
документ о подтверждении права собственности;
план помещения.

Когда все документы будут на руках, а стороны успешно проведут заключение договора, остаётся лишь получать выручку и следить за периодичностью выплат.

Коммерческой недвижимостью являются офисные здания, помещения промышленного направления, спортивные сооружения, магазины, гаражи, склады и даже гостиницы.

Ускорить сдачу коммерческой недвижимости в аренду можно за счёт снижения арендной ставки. С учётом постоянных затрат на содержание помещения будет правильнее сдавать недвижимость по средней или даже низкой ставке, чем выставлять высокую цену, но на целый год.

Также на цену подобных помещений влияет наличие:

парковки;
точки общественного питания (в том же здании либо в непосредственной близости);
инфраструктуры;
высокой проходимости и т. п.

В таких условиях арендная плата может быть ощутимо выше, чем в среднем по рынку. И, разумеется, на неё найдётся свой клиент.

Открытость пожеланиям будущих клиентов также играет весомую роль в сдаче коммерческой недвижимости:

Помощь в планировке.

Возможному арендатору может понадобиться помощь или советы по планировке рабочих мест. Разумно будет заранее подготовиться и предложить сходу несколько готовых вариантов, а ключевые изменения останутся за клиентом, которые он захочет внести.

Гораздо проще менять готовое, чем создавать что-то с нуля. Подобное отношение к арендатору несомненно будет оценено по достоинству.

Обсуждение деталей.

Цвет стен в помещении, количество максимальных подключений к телефонной сети или Интернету, а также обсуждение всех прочих особенностей поможет получить расположение арендатора и склонить его к аренде именно этой недвижимости.

Это небольшой психологический приём: чем больше человек углубляется в детали, тем выше шансы, что такой разговор отложится у него в памяти. А значит, именно на него он будет ориентироваться в первую очередь, взвешивать плюсы и минусы и т. д.

Однако если весь процесс сдачи в аренду построить на подобных уловках, это будет большим риском потерять репутацию. Если качество аренды будет весомым лишь на словах, то это может грозить весьма серьёзными последствиями.

Каникулы.

Если в коммерческом помещении, выделенном под сдачу в аренду, отсутствует отделка, то можно предложить арендатору каникулы по оплате. То есть ремонт он будет осуществлять за свой счёт, но пока ремонтные бригады занимаются своим делом, оплачивать аренду за помещение клиент не будет.

Это довольно весомый плюс для арендатора, который чётко решил взять недвижимость в аренду:

если нет лишних средств на оплату аренды и ремонт одновременно, то данное действие вызовет исключительно положительные эмоции и повысит репутацию арендодателя;
также ремонтные каникулы помогут склонить сомневающегося арендатора в сторону приобретения именно данной конкретной недвижимости/помещения.

В целом временно освобождать клиента от уплаты аренды можно в самых разных ситуациях. Главное, чтобы не было серьёзных финансовых потерь для обеих сторон. Это базовые особенности ведения бизнеса и арендаторы (как и арендодатели) коммерческой недвижимости прекрасно это понимают.

Именно поэтому подобные действия широко распространены, хотя их использование и не является обязательным. Особенно, если сдача коммерческой недвижимости не является срочной.

Надёжность арендодателя.

Это очень важный пункт, наиболее ярко проявляющийся при подготовке документации собственника для арендатора. Чем больше гарантий получит клиент, тем больше шансов на успешную сдачу помещения в аренду.

Обилие подтверждающих документов, отсутствие уловок в ходе подписания договора и хорошая репутация – залог успешной сдачи в аренду коммерческой недвижимости. Причина проста:

при аренде квартиры, зачастую, вопросом занимаются обычные граждане;
а если помещение планируется использовать в коммерческих целях и серьёзно зарабатывать на этом деле, то изучение каждого документа арендатором будет максимально скрупулёзным.

Риски и иные сложности

Не только арендатор подвержен рискам – то же самое касается и арендодателя. Наиболее частыми причинами конфликтов являются:

недостаточное определение юридических обязанностей сторон касательно арендуемой недвижимости;
задержки ежемесячных платежей и других выплат;
использование арендуемой недвижимости не по назначению;
порча/утрата имущества, принадлежащего арендодателю;
споры по налогообложению (согласно ст. 146 НК РФ обязанность по уплате НДС возложена только на арендодателя с возможностью вычета суммы налога арендатором при наличии соответствующего документа).

Все эти конфликтные ситуации прямо зависят от заключённого договора. Каждый из пунктов следует описать максимально точно, т. к. это минимизирует риски сразу для обеих сторон. Важно ответственно отнестись к заключению договора, чтобы избежать подобных ситуаций.

Сдача в аренду коммерческой недвижимости не сильно отличается, но имеет ряд ключевых особенностей. Самое главное – это заключение договора. При любых ситуациях стороны будут опираться только на него, поэтому и сконцентрировать своё внимание при оформлении сделки нужно именно на этом документе.

Оглавление [Показать]

Перед собственниками, имеющими в наличии свободные квадратные метры, обычно встает вопрос, как сдать помещение в аренду удачно. Будь то квартира, офис, склад и т.п. владельцу всегда хочется получить максимум выгоды с минимальными издержками: то есть сдать как можно дороже, налогов заплатить как можно меньше, при этом еще, чтобы и комиссионные не платить и само помещение оставалось в целости и сохранности. Поверьте - желание это, хоть и понятное, но невыполнимое.

Инструкция

Сдать помещение по завышенной цене не всегда удается даже

агентства

Дело в том, что такие квадратные метры пользуются спросом у узкого числа арендаторов. То есть, если ваше помещение соответствует всем требованиям наемщика (как правило, это какие-то специфические особенности), то он может согласиться на ваше предложение. Но ждать такого заказчика можно очень долго. Поэтому лучше отталкивать от среднерыночной цены при оценке вашего

помещения

Что касается сохранности помещения в изначальном виде - это нереально. Даже самые аккуратные арендаторы в процессе его использования неизбежно нанесут ему хоть какой-то урон (начиная от элементарных загрязнений, заканчивая повреждением отделки). Если вам очень дорого ваше помещение, то оговорите компенсацию за его порчу в договоре.

Из этого следует, что оформляя

с арендатором, вы уже не сможете избежать налогообложения ваших доходов со сдачи помещения в наем.

И для того чтобы быстро найти арендатора который устроит вас и которого устроит ваше помещение и его цена, и избежать кучи проблем,

лучше обратиться

в проверенное, агентство со стажем не менее 5 лет.

Что первое, что вы должны предпринять – найти хорошее агентство, которое занимается арендой

недвижимости

С данной организацией необходимо заключить договор на оказание услуг. Как правило, с арендодателя комиссия не взимается. Далее, агент попросит показать ему ваше помещение, после чего он сможет определить ту сумму, на которую вы сможете рассчитывать. Агент предложит и оптимальный способ получения вами

арендной

платы. Обычно за коммерческую

недвижимость

платежи вносятся ежеквартально, а вот за жилую – ежемесячно. Если в вашем помещении нет ценных вещей, вы можете смело оставить ключи от него агенту, который будет показывать его будущим арендаторам, не отрывая вас от дел. И уже последний шаг – это само знакомство с арендаторами и заключение с ними договора

Предложение от нашего партнера

Источники:

как сдать в аренду офисы

Если у вас есть лишние квадратные метры, то пусть они вам приносят доход. Сдайте квартиру в аренду. Сдача квартиры в наем – это не простое дело и подходить к нему нужно, максимально вооружившись знаниями.

Инструкция

Самое первое - это оценка стоимости аренды. Сделать это можно просто. Просмотрите объявления о сдаче

такого же типа и размера, как ваша. Помимо этого на стоимость аренды недвижимости влияет её месторасположение. То есть одинаковые

квартиры

в разных районах будут стоить по-разному.

Следующее, с чем вы столкнетесь при сдаче квартиры в наём – это поиск арендаторов. Поступить в этом случае можно двумя способами: нанять риелтора или заняться поисками самостоятельно. И тот и другой способ имеет преимущества и недостатки. Наняв специалиста по недвижимости, вы освобождаетесь от поисков - всё что вам остается – встречаться с арендаторами уже на месте. Но при этом вам придется раскошелиться на услуги риелтора. Хотя многие риелторы предлагают арендаторам бесплатные услуги, потому что свои комиссионные они возьмут с арендаторов. Если же вы решите самостоятельно искать, то вам нужно будет размещать объявление о сдаче квартиры внаем. Но сначала опросите своих знакомых и, наверняка, у них найдутся желающие

снять квартиру

Когда вы найдёте подходящего арендатора, ни в коем случае не ведите с ним расчёты на доверительных началах. При сдаче квартиры

заключается типовой договор, где определяются срок и предмет договора, права и

обязанности

сторон.Обязательно записываются все паспортные данные. Далее описывается состояние квартиры на текущий момент. Опишите имущество, которое передаете в пользовании. Также предусмотрите штрафные санкции в случае порчи. Обязательно предусмотрите возможность изменения оплаты за

Договор обязательно должен содержать пункт о том, кто имеет право находиться в

квартире

Как вы сможете ее посещать. Некоторые недобросовестные арендаторы могут сдать

квартиру

в субаренду, а сами на этой территории не проживать. Есть даже разработанные схемы мошенничества, связанные с субарендой. Ваш арендатор может пригласить несколько потенциальных субарендаторов, собрать с них предоплату и скрыться. В случае, если они обратятся в милицию, то неприятностей вам не избежать.

Любой арендодатель несёт определённые

при сдаче квартиры в наём. Самая главная проблема - это когда арендатор не платит за квартиру. Чтобы таких ситуаций не возникало, составляйте договор грамотно. Необходимо предусмотреть порядок расчётов и меры взыскания при возникновении ситуации неплатёжеспособности арендатора. Решите, кто будет оплачивать коммунальные платежи: вы, или арендатор. Этот момент тоже должен быть зафиксирован в договоре.

Сдача квартиры в

может стать прекрасной возможностью получить дополнительный источник дохода, но чтобы не иметь в будущем проблем, лучше обратитесь к профессионалам, которые смогут учесть те нюансы, о которых вы и не задумывались.

Арендатора для пустующего

офиса вы можете найти самостоятельно путем размещения рекламы на различных носителях (печатные СМИ, онлайн доски объявлений, рекламные щиты, если эти затраты оправданы стоимостью аренды, и др.) или прибегнуть к помощи посредников. В любом случае, в показах помещения и обсуждении существенных условий аренды лучше участвовать лично.

Вам понадобится

- документы, подтверждающие ваше право распоряжаться офисом;
- услуги агентств по недвижимости или ресурсов для размещения рекламы;
- текст договора аренды.

Инструкция

Проведите мониторинг ситуации на рынке. Для этого проанализируйте

стоимость

На стоимость аренды однозначно влияет расположение

офиса , удобство транспортного сообщения (как на автомобиле, так и городским транспортом), наличие телефона и количество линий, интернета.

роль также количество комнат, возможность деления пространства офисными перегородками, наличие парковки, кондиционеров и др.

Если вы предпочитаете помощь

посредника

Максимально дотошно обсудите с ним взаимные обязательства, размер и порядок оплаты его услуг и пр. Закрепите все существенные моменты в договоре.

При самостоятельном поиске составьте объявление с максимально подробным описанием предлагаемого варианта и разместите на как можно большем количестве популярных ресурсов.

Если у вас

в собственности

бизнес-центр или много

помещений

аренду - ваша специализация, вести переговоры с арендаторами будут специальные сотрудники. В ином случае подумайте о своих контактах. Идеальный вариант - отдельные номер телефона и электронный

Для неурочных звонков подключите автоответчик.

Будьте готовы назначать встречи с арендаторами, демонстрировать им документы, подтверждающие ваше право

распоряжаться офисом, отвечать на их вопросы, включая не самые удобные. Подумайте, за счет чего удастся минимизировать эффект от возможных негативных факторов.

С арендатором, сделавшим выбор в пользу вашего предложения, подробно обсудите взаимные обязательства, размер, порядок и сроки оплаты, срок аренды и возможность его продления (обычно договоры заключаются на год с возможностью автоматического пролонгирования) и другие существенные условия.
Все это закрепите в договоре аренды. Типовой текст последнего легко найти в интернете и доработать под собственные потребности.

После заключения договора не забывайте принимать

арендную

плату, при необходимости напоминая о ее сроках, и периодически проверяйте состояние помещения.

В современной бизнес-модели распространена ситуация построения бизнеса «с нуля» для последующей его перепродажи. Как только открытый магазин , кафе, салон, начинает приносить стабильный доход, собственник продает его или сдает в аренду на длительный срок. Такая модель выгодна обеим сторонам, собственник приобретает источник пассивного дохода, а владелец (арендатор) - готовый бизнес без существенных материальных и временных затрат.

Инструкция

Чтобы сдать

магазин в

аренду , необходимо оформить соответствующий договор. Составляя его, постарайтесь максимально предусмотреть возможные решения разносторонних правовых вопросов, а также потенциальных спорных аспектов.Договор аренды

магазин а, в соответствии с гражданским законодательством РФ, дифференцирован как договор аренды зданий

и сооружений

(помещений). Итак,

магазин принято

нежилым помещением. В свою очередь

помещение - это

объект недвижимости

Который и является составной частью зданий и сооружений.

Договор аренды магазин а чаще всего является двусторонним и заключается между арендодателем с одной стороны и арендатором магазин а с другой.

Арендодателем, как правило, выступает собственник

магазин а (иногда специально уполномоченное

собственником

лицо). Арендатором может стать фактически любой правовой субъект, естественно, дееспособный и правоспособный.

Договор аренды магазин а заключается на срок не меньше, чем один год. Такой договор должен в обязательном порядке пройти госрегистрацию права аренды.

договоре

магазин а в обязательном порядке должны быть указаны стороны, заключающие договор, и их реквизиты; данные об имуществе, передаваемом в

аренду (адрес, наименование объекта аренды, инвентарный номер, назначение под

магазин ,

Размер арендной платы).

успешной

государственной регистрации договора аренды необходимо приложить кадастровые паспорта как соответствующего здания (сооружения), так и самого помещения, указав

аренду емую площадь.

Существуют стандартные (типовые) образцы договоров аренды нежилых помещений, в том числе используемых под

магазин . Однако во избежание нежелательных для обеих сторон обстоятельств, обязательно покажите

своего договора юристу.

Источники:

сдать в аренду продуктовый магазин

Лишняя жилая площадь может приносить неплохой ежемесячный доход своему владельцу, если при ее сдаче соблюдать простые правила, которые помогут существенно увеличить арендную плату.

Вам понадобится

- мебель;
- ремонт.

Инструкция

Чтобы получить максимальную выгоду от сдачи лишней жилой площади, не пользуйтесь услугами посредников. Хотя большинство из них получает свой процент с квартиросъемщика, все-таки ваша сумма арендной платы может быть существенно снижена, так как вряд ли найдется квартирант, готовый платить очень крупную сумму за ваше жилье, если рядом сдается аналогичная квартира из первых рук и стоимость аренды значительно ниже.

Если вы не заняты трудовой деятельностью, сдавайте квартиру

посуточно

Это поможет вам в несколько раз увеличить доход. Лицам, имеющим постоянную работу заниматься таким способом получения доходов крайне нежелательно, так как придется постоянно «зависать» на телефоне, постоянно показывать клиентам квартиру, передавать и забирать ключи и получать арендную плату, что совершенно нереально сделать при систематической занятости.

Неплохой доход может принести

сдача квартиры

по одной комнате. Если ваше жилье достаточно просторное, все комнаты изолированные, то этот вариант стоит рассмотреть. Единственный недостаток – это постоянная смена квартирантов. Если одни съезжают, вам придется подыскивать других жильцов и комната какое-то время может простоять пустая, что скажется на общей сумме, полученной от сдачи жилья. К тому же такой вариант совершенно не походит для квартир со смежными комнатами и для малогабаритного жилья.

Незначительно увеличить сумму арендной платы поможет косметический ремонт или генеральная уборка. Первое впечатление от сверкающего чистотой жилья позволяет называть первоначальную сумму арендной платы выше, чем при наличии в квартире грязи и хлама от прежних жильцов.

Перед сдачей жилья уделите особое внимание освещению. Если после прежних жильцов не осталось ни одной лампочки, вверните их во всех комнатах, в коридоре, кухне и санузле. При осмотре жилья вы сможете включить освещение во всех комнатах. Это поможет создать первое впечатление что, въехав в квартиру, не придется сразу заниматься мелкими бытовыми проблемами.

Меблированная квартира, оборудованная бытовой техникой, всегда стоит значительно дороже, чем совершенно пустое жилье. Ведь многие квартиросъемщики, переезжая с места на место, не имеют громоздкой мебели и бытовой техники. Поэтому подыскивают жилье, которое оборудовано всем самым необходимым, и готовы за это платить значительно дороже.

Возможности сдачи в аренду нежилого помещения зависят от того, для каких целей оно пригодно: под производство, склад, офис, размещение магазина. Имеют значение также его размеры и различные дополнительные факторы. Исходя из всего этого, можно понять, кому и каким способом его лучше предлагать: крупному или малому бизнесу, производственной, торговой или иной компании и др.

Вам понадобится

- документы, подтверждающие право законно распоряжаться помещением;
- услуги по размещению рекламы;
- договор аренды.

Инструкция

Начинайте с того, кто будет вашим потенциальным арендатором. Это поможет вам выбрать те рекламные

площадки

Где найдется именно ваш потребитель. Закон рынка известен: предложение должно быть там, где на него есть спрос.

Проанализируйте различные факторы, влияющие на цену

Это, в первую

Расположение, удобство транспортного сообщения, наличие различных дополнительных функций.

помещение , за счет чего можно сгладить те или иные недочеты.

Цена и ожидаемая выгода позволят понять границы бюджета на рекламу. Например, один офис площадью с десяток-другой

помещение м под супермаркет или бизнес-центром картина может быть иной.

Составьте объявление, подчеркивающее значимые для потребителя стороны вашего варианта, и разместите его на ресурсах, которые тот гарантировано читает. Это могут быть как различные печатные СМИ и доски объявлений по

недвижимости

Так и отраслевые издания и сетевые ресурсы, в том числе и профессиональные социальные сети, форумы и др. В них могут быть особые разделы для таких предложений.

Будьте готовы встречаться

с арендаторами

Демонстрировать им

помещение , отвечать на каверзные вопросы, демонстрировать документальные подтверждения вашего права распоряжаться этой недвижимостью.

С арендатором, принявшим решение в вашу пользу, детально проговорите все существенные условия (

оплаты, срок аренды и возможность его продления, ваши и клиента обязательства и др.) и отразите их в договоре.

Типовой договор аренды легко найти в интернете и доработать с учетом своих потребностей.

В дальнейшем от вас требуется только контролировать своевременность поступления оплаты и периодически проверять состояние

помещения

Источники:

нежилое помещение сдать в аренду

Чтобы сдать в аренду любые свободные площади , будь то жилые или коммерческие, можно обратиться в агентство недвижимости или найти арендатора самостоятельно. Во втором случае эффективно размещать информацию в печатных СМИ и интернете на тех ресурсах, которые посещают потенциальные арендаторы из местности, где находится недвижимость.

Вам понадобится

- документы, подтверждающие ваше право собственности на недвижимость;
- компьютер с доступом в интернет;
- деньги для оплаты услуг риэлторов и/или размещения объявлений на платных ресурсах;
- телефон и E-mail для связи.

Инструкция

Даже если вы не хотите прибегать к помощи риэлторов, не будет лишним посетить несколько агентств и проконсультироваться относительно цены аренды ваших

площадей

и влияющих на нее факторов. Возможно, не будет лишним предпринять те или иные меры, дающие основание запросить больше. Например, подключить дополнительные телефонные линии, провести проводной интернет и др. в зависимости от ситуации и характера

площади .

Если вы предпочитаете поручить заботы по поиску арендаторов и первичные контакты с ними посредникам, дотошно расспросите об условиях сотрудничества: цена, порядок оплаты услуг агентства (в идеале - после въезда

арендатора

В остальных случаях следует

подумать),

гарантии

При самостоятельном поиске подготовьте тексты объявлений различной длины. Ваша задача - в минимальном объеме текста вместить как можно больше существенной информации, дающей полное представление о сдаваемых площадях. Часто ее решению способствуют общепринятые понятные сокращения.

Отдельный вопрос - контакты. Сберечь нервы и застраховать себя от неурочных звонков поможет отдельная сим-

Вы можете вставлять ее в телефон только в то время, когда вам удобно принимать звонки, а для прочих (которые обязательно будут)

использовать

автоответчик.

Удобна эта функция и после

площадей. Вам будет достаточно отключить телефон, записав на автоответчике, что

Полезным будет также отдельный электронный адрес для переписки с арендаторами.

По мере поступления звонков от арендаторов договаривайтесь с ними о просмотрах и сроках аренды. Будьте готовы сопровождать их при осмотре ваших площадей и отвечать на различные вопросы, включая неудобные.

Попробуйте взглянуть на помещение глазами потенциального арендатора: что вас в нем устраивает, что - нет и почему, подумайте, как можно минимизировать негативные моменты.

Подготовьте также

документы

площади , подтверждающие ваше право законно ими распоряжаться (свидетельство о праве собственности, доверенность от владельца и пр.), чтобы предъявить их по первому требованию.

С арендатором, которому подойдет ваш вариант, заключите договор, где пропишите срок аренды, возможность продления, размер, порядок и условия оплаты.

И, конечно, не забывайте принимать платежи, при необходимости напоминая, что пора вносить очередной (хотя предпочтительны, безусловно,

арендаторы

С которыми эта процедура не требуется).

Правильное представление о том, чем аренда отличается от субаренды, поможет любому собственнику помещения или лицу, желающему получить это помещение внаем, избежать финансовых рисков. В субаренду передается площадь или недвижимое имущество только с согласия собственника, что подтверждается пакетом документов. Если вы решили оформить помещение в субаренду , то должны следовать четкой инструкции.

Вам понадобится

- подлинники регистрируемых договоров по числу участников сделки и дополнительная копия;
- нотариально заверенные учредительные документы участников договора;
- копия документа, подтверждающего право собственности;
- кадастровый паспорт, экспликация и выписка из технического паспорта.

Инструкция

Никогда не забывайте, что все сделки оформляются в письменном виде. Именно договор служит для вас защитой от всевозможных махинаций со стороны третьих лиц.

Заключая договор

субаренды

Вы должны ознакомиться с

первичным

договором аренды и потребовать у субарендодателя разрешение

собственника

помещение вторично. Помните, что если

собственник

не поставлен об этом в известность или по каким-то причинам не прописал данный пункт в договоре, то вы имеете не право

оформить

помещение в

субаренду , т.к. это будет незаконно.

Будьте внимательны: договор субаренды не может длиться дольше

договора аренды

Если вы проигнорируете это правило, вам придется покидать

помещение раньше, чем вы предполагали. Соответственно, вы потерпите убытки и изрядно помотаете себе нервы.

Для регистрации договора вы должны «собрать» следующий пакет документов: подлинники регистрируемых договоров по числу участников сделки и дополнительная копия; нотариально заверенные учредительные документы участников договора; копия документа, подтверждающего право

собственности

; кадастровый паспорт, экспликация и выписка из технического

паспорта

Помните, что сбор документов займет у вас определенное время, так что побеспокойтесь обо всем заблаговременно.

Обратите внимание

Иногда оформление помещения в субаренду связано со сложными и запутанными ситуациями. Никогда не верьте людям «на слово». Лучший выход из таких ситуаций – обращение к квалифицированному юристу, который поможет оформить договор субаренды в соответствии с установленными нормативными актами.

Полезный совет

Не лишним будет еще раз напомнить, что договор субаренды регистрируется с согласия собственника, поэтому необходимо получить его разрешение в форме письма и предоставить заверенную нотариально копию зарегистрированного договора аренды.

Нежилые помещения. особенно для коммерческих целей, пользуются спросом: каждый день создаются новые фирмы и проекты, которым необходимо иметь где-то офис или торговую площадку. Для того, чтобы выгодно сдать нежилое помещение , важно ориентироваться в рыночных ценах и заключить грамотный договор аренды нежилого помещения.

Инструкция

Как правило, сдача

нежилого помещения

осуществляется двумя способами:

знакомым;

2. сдача в аренду через специализированное агентство.

У каждого из этих способов есть свои плюсы и

Основной плюс первого -

собственник

знает тех, кому сдает

помещение и считает их надежными людьми. Минус его вытекает из плюса:

надежные знакомые могут подвести, и отношения с ними испортятся. К порче отношений прилагаются убытки, вызванные их деятельностью. Преимущества второго способа заключается в том, что отношения с арендатором будут чисто деловыми.

нежилые помещения

одной и той же площади различаются в зависимости от места его расположения - района,

А также в зависимости от его состояния и предназначения. Это стоит иметь в виду при установлении цены. Расположение в центре города или не в самом центре, но в элитном здании - повод для установления высокой цены.

Особое внимание стоит уделить заключению договора аренды

нежилого

помещения. Согласно гражданскому законодательству, договор аренды должен заключаться в письменной форме. Если он заключается на срок более 12 месяцев, он подлежит государственной регистрации. Существенные условия договора аренды следующие:

1. предмет договора (важно четко идентифицировать

помещение , обозначить его адрес, площадь, кадастровый или условный номер и т.д.).

2. условие об арендной плате. Это условие не является существенным с точки зрения гражданского законодательство, однако оно важно в коммерческом обороте.

Кроме этих условий, стороны вправе определить иные условия, которые будут существенными. Следует помнить, что при отсутствии существенных условий договор аренды будет считаться незаключенным.

Если по каким-то причинам у вас стоит свободный гараж , его можно сдать в аренду. Сдача гараж а может принести небольшое пополнение семейного бюджета, поэтому можете приступить к поиску потенциального арендатора. Но не спешите сдавать недвижимость первому встречному и вообще будьте осторожны, при сдаче гараж а могут возникнуть проблемы и неприятные ситуации.

Инструкция

Прежде чем дать

объявление

в газету или развешивать их в округе, уберите из

гараж а все ценные вещи. Также очистите помещение от всякого хлама и прочего

Неопрятные

гараж и не очень-то привлекают автомобилистов с новыми и дорогими

машинами

старые автомобили

люди привыкли оставлять под окном собственного дома.

После того, как нашелся арендатор, оговорите сумму и срок сдачи гараж а, а также условия и день оплаты. Не забудьте составить и договор аренды, он застрахует вас от неприятных случаев, ведь с ним, в крайнем случае, можно обратиться в суд или полицию. У вас должно быть две копии договора, один у вас, второй у арендатора.

Подайте заявление в налоговую о том, что вы сдаете

гараж . Обходить

очень опасно, если налоговая инспекция выявит факт сдачи

гараж а, а при этом не поступающие отчисления с прибыли, у вас могут возникнуть крупные проблемы с огромными штрафами. Вы должны оплачивать 13% от суммы, которую вы получаете за сдачу

гараж а. Раз в год вам придется посещать налоговую и сдавать декларацию о доходах.

Следите за состоянием помещения, вовремя взимайте арендную плату. Если деньги задерживают, решайте это в частном порядке. Не всегда

просто отказывается

Иногда на это есть весомые

основания

такие, как задержка заработной платы и прочие непредвиденные ситуации.

Как сдать помещение в аренду

Законодательство

Последовательность действий

Подбор недвижимости

Рынок нежилой недвижимости делится на помещения по следующим назначениям:

Офисные;
Торговые;
Производственные;
Складские.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела . У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-350-97-04 ) и Санкт-Петербурге (+7-812-309-87-91 ) .

Заключение договора

документы о собственности;
план помещения;
уставные документы собственника.

После проверки документов следует обсудить условия аренды. Они могут касаться следующих пунктов:

оплаты коммунальных платежей;
размера арендной платы;
срока сдачи помещения;
наличия телефонной связи и доступа в интернет;
проведения ремонтных работ;
условий расторжения договора.

В договор важно внести пункт о действиях при наступлении форс-мажорных обстоятельств.

Скачать договор аренды нежилого помещения (образец 2018)

Подписание договора

Передача помещения

Согласно действующему законодательству, в договоре должны содержаться следующие основные условия:

Стороны соглашения – арендатор и арендодатель. В соответствии со ст. 608 ГК РФ, право сдачи нежилого помещения принадлежит собственнику.
Предмет договора. Указываются подробные характеристики помещения. В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ, в случае их отсутствия соглашение считается недействительным.
Условия использования недвижимости. Они могут фиксироваться максимально подробно. Указывается, кто обязан проводить косметический и капитальный ремонт.
Оплата. Фиксируется сумма платежа. Без этого договор считается безвозмездным, а это не допустимо для соглашений об аренде.
Срок действия. Его определяют стороны по взаимному соглашению. Если он не определен, договор будет считаться заключенным на неопределенный период.

Субаренда

Существуют следующие особенности субаренды:

Период действия ограничивается сроком действия договора аренды с собственником;
Если договор аренды прекращает действие, у субарендатора есть возможность перезаключить договор с собственником до окончания периода субаренды на тех же условиях;
Если договор заключен на период от 12 месяцев, его необходимо зарегистрировать.

Выделяют следующие права и обязанности арендатора:

Осуществление контроля за использованием помещения по назначению.
Своевременность оплаты аренды.
Выполнение ремонта по соглашению сторон.
Содержание помещения в надлежащем порядке.
Составление передаточного акта с субарендатором.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать,

как решить именно вашу проблему , то

спросите

об этом нашего дежурного

юриста онлайн

Это быстро, удобно и

бесплатно

или по телефону:

Необходимые документы

заявление установленного образца;
договор аренды со всеми приложениями;
кадастровый паспорт;
российские паспорта – для физических лиц, правоустанавливающие документы – для юридических лиц;
доверенность, если документы подает представитель;
нотариальное согласия супруга или супруги, если объект находится в совместной собственности или был приобретен в браке;
разрешение из органа опеки и попечительства, если имущество оформлено на недееспособного или несовершеннолетнего гражданина;
письменное разрешение от залогодержателя, если имущество находится в залоге;
квитанция об оплате госпошлины.

Налоги

если определена кадастровая стоимость и действует специальный региональный закон, оплачивается налог с офисной, административной и торговой недвижимости;
на местном уровне ставка составляет 2 %.

УСН 6 % - с общего дохода;
УСН 15 % - с доходов за вычетом расходов.

на прибыль организации и НДФЛ для ИП – 20 % для юридических лиц и 13 % для предпринимателей;
на имущество – 2 % по кадастровой стоимости и 2,2 % при расчете от остаточной стоимости;
на добавленную стоимость – 18 %, если квартальная выручка более 2 млн. рублей.

Нужно ли регистрировать ИП физическому лицу?

Владелец помещения должен ежегодно подавать налоговую отчетность.

Как происходит сдача нежилого помещения в аренду? Какими законами регулируется данный процесс и какие необходимо соблюсти условия, чтобы сделка по аренде коммерческой недвижимости была законна и правомерна для обеих сторон? Об этом читайте в нашей статье.

Процедура аренды объектов нежилого фонда представляет собой форму имущественного договора, согласно которому арендодатель (собственник помещения) передает арендатору (нанимателю) объект недвижимости во временное пользование на условиях арендной платы. Чаще всего такие сделки по аренде совершаются между юридическими лицами либо индивидуальными предпринимателями. Порядок аренды помещений нежилого фонда регламентируется ГК РФ, ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В соответствии с Гражданским кодексом РФ,

договор аренды

Который заключается на срок менее 12 месяцев, не подлежит государственной регистрации, при этом, соглашение, оформленное более чем на год, в обязательном порядке регистрируется в компетентных органах.

Сдаче в аренду подлежат различные сооружения, здания в целом либо отдельные помещения, входящие в нежилой фонд. Аренде не подлежат отдельные элементы помещений (например, подвальное помещение, крыша, лестничный марш и т.д.). Нежилое помещение передается арендатору вместе с документами и ключами, в противном случае договор расторгается на основании отсутствия условий для эксплуатации помещения.

Аренда объектов нежилого фонда: оплата налогов

Сдача в аренду любого жилого или нежилого помещения непосредственно связана с вопросами уплаты налогов с получаемой прибыли. Многих ответственных собственников помещений, в частности, физических лиц, интересуют ответы на вопросы – в каком размере нужно платить налог, нужно ли при этом регистрироваться в качестве ИП, и многие другие. Попробуем разобраться во всех тонкостях сдачи в аренду объектов нежилого фонда.

Итак, нужно ли платить налоговый сбор при сдаче в аренду помещений нежилого фонда?

Каждый арендодатель, будь то физическое или юридическое лицо, обязан оплачивать налог с прибыли, получаемой от аренды помещения!

В соответствии с п. 4 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ, арендная плата за пользование помещением является доходами, с которых собственник помещения (физ.лицо) должен уплачивать

налог на доходы физических лиц (3-НДФЛ)

Размер которых составляет 13% от общей полученной суммы за период действия договора.

Стоит отметить, что скрытие факта сдачи аренды помещений жилой или нежилой фонд, зачастую выливается для владельцев взысканием всей суммы налога, и кроме того, штрафов в размере 20% от неуплаченной суммы и пени в размере 8% годовых.

Узнать, что жилое или нежилое помещение, находящееся в собственности, сдается в аренду, для налоговой службы не составляет труда: источниками могут служить регулярные банковские переводы на карту в определенной сумме (как правило, более 100 тысяч рублей ежемесячно), непосредственная информация в налоговые органы от арендатора, и другие причины, служащие отличным рычагом давления на арендодателя.

Нужно ли регистрироваться в качестве ИП, чтобы сдавать помещение в аренду?

В соответствии с российским законодательством, осуществление предпринимательской деятельности без официальной регистрации в соответствующих государственных органах влечет за собой административную (ст. 14.1 КоАП) и уголовную ответственность (ст.171 УК РФ), если получаемый доход составляет более или менее 1,5 млн. рублей в год соответственно.

Однозначный ответ на вопрос о том, является ли сдача помещения предпринимательской деятельностью, получить довольно сложно, поэтому суды, рассматривая такие дела и вынося решение, учитывают множество факторов и конкретные обстоятельства дела. Например, если в аренду сдается жилое помещение, а причиной тому является отсутствие необходимости в его использовании для собственного проживания, такой вид дохода не будет являться предпринимательской деятельностью, однако налог 3-НДФЛ владельцу помещения все же оплачивать придется.

Вместе с тем, можно выделить несколько признаков, свидетельствующих о том, сдача в аренду помещения будет рассматриваться, как вид предпринимательской деятельности с получением дохода:

Сдача в аренду объекта нежилого фонда. В этом случае учитывается тот факт, что нежилое помещение не может быть использовано для удовлетворения бытовых или семейных потребностей граждан, а значит, данный объект сдается в целях извлечения прибыли.
Если помещение сдается в аренду юридическому лицу. Соответственно, организация, арендовавшая нежилое помещение, будет отмечать в статье расходов сумму, затраченную на аренду.
Если помещение приобретается специально для дальнейшей сдачи в аренду.
Если договор аренды заключается на очень длительный срок или установлен факт многократного перезаключения договора аренды. Данный аспект рассматривается судом, как признак систематического получения прибыли владельцем помещения.

При наличии названных признаков, согласно закону, собственник должен пройти официальную регистрацию в государственных органах в качестве индивидуального предпринимателя. В данном случае для уплаты налогов выбирается упрощенная форма системы налогообложения, размер которой составляет 6% от суммы прибыли (напомним, что налог на доходы физического лица составляет 13%). Также стоит учесть, что владельцу помещения, как в качестве ИП, так и физического лица, необходимо будет сдавать соответствующую налоговую отчетность в сроки и по форме, установленными Налоговым Кодексом РФ.

Субаренда нежилого помещения

Аренда жилого или нежилого помещения предполагает возможность пересдачи его в субаренду непосредственно нанимателем. Пересдача недвижимости допускается только с письменного разрешения непосредственного владельца помещения и наличии особого условия в договоре аренды. Сторонами договора субаренды могут выступать как физические, так и юридические лица. Копия договора обязательно выдается на руки субарендатору в качестве подтвержденного факта согласия собственника на совершение данного действия.

Сделка по субаренде нежилого помещения имеет некоторые особенности, которые обязательно следует учесть нанимателю при заключении договора с субарендатором.

Срок действия договора субаренды не может быть больше срок действия первоначального/основного арендного договора. В случае, если договор арендатора с собственником прекратил свое действие, субарендатор вправе заключить с владельцем этого помещения договора аренды на тех же условиях до конца срока действия договора субаренды.
Любой договор аренды/субаренды, заключаемый на срок более 12 месяцев, должен регистрироваться в уполномоченных государственных органах.
В права и обязанности арендатора входят: предоставление помещение субарендатору в оговоренный срок и на определенных условиях, осуществлять контроль за использованием помещения по соответствующему назначению.
В права и обязанности субарендатора входят: своевременная арендная плата, выполнение ремонтных работ (по договоренности), содержание помещения в порядке и использовать исключительно по назначению.
Факт передачи помещения арендатором субарендатору фиксируется передаточным актом.
Любые нарушения договорных обязательств дает право каждой стороне расторгнуть договор субаренды до окончания его срока действия в судебном порядке.

Аренда муниципального нежилого фонда

Аренда нежилого помещения, являющегося собственностью муниципалитета, является одной из распространенных форм гражданско-правовых отношений. Вместе с тем, передача муниципального имущества на условиях договора аренды позволяет значительно пополнить местный бюджет и соответственно имеет огромное значение для экономического развития региональной территории.

Наиболее распространенными являются сделки по заключению договора аренды муниципального недвижимого имущества, в частности, земельных участков, зданий, отдельных помещений. Реже встречаются случаи аренды действующих муниципальных предприятий. Для арендаторов помещений муниципального нежилого фонда очень важное значение имеют умеренная стоимость аренды, ее стабильность, прозрачность торгов, на основании которых происходит аренда муниципальных объектов. Соответственно, эти факторы влияют на то, что муниципальная недвижимость охотнее арендуется предпринимателями, чем частная собственность.

Правда стоит отметить, что порой неудовлетворительное состояние муниципальных помещений является серьезной проблемой для арендодателя, ведь, кроме естественного текущего ремонта, арендаторам приходится вкладывать средства и в более существенные работы по восстановлению кровли, фасадов, инженерно-коммуникационных систем, а это, соответственно, уже капитальные вложения. Чтобы как-то заинтересовать арендаторов, муниципалитеты предлагают различные системы стимулирования: например, увеличение срока действия договора аренды с учетом произведенных работ, возмещение внесенных затрат по факту расторжения договора аренды, освобождение от арендной платы в процентном соотношении от сметной стоимости выполненных ремонтных работ, и другие.

Заключить договор аренды муниципального нежилого фонда могут, как физические, так и юридические лица, а также граждане иностранных государств. В соответствии со ст. 17 ФЗ «О защите конкуренции», с июля 2008 года все договоры аренды муниципального имущества заключаются на основании результатов торгов, аукционов или конкурсов при участии всех желающих. В соответствии со ст. 447-449 ГК РФ в каждом муниципальном образовании разрабатывается свое Положение по проведению торгов, в котором содержатся правила и порядок проведения, условия для участников, порядок определения победителя и оформления результатов.

Важно! Договор аренды муниципального имущества, который был заключен без проведения соответствующих торгов, считается недействительным.

Муниципальная собственность на землю

предполагает наличие кадастрового паспорта на объект недвижимости. Соответственно, если земля не состоит на кадастровом учете, потенциальный арендатор должен собрать пакет документов на него и изначально поставить на кадастровый учет, затем подается заявка на проведение торгов, дающих право аренды данного муниципального имущества. В случае единоличного участия в торгах, они считаются состоявшимися и дают арендатору право на заключение прямого договора.

Договор на аренду муниципального помещения заключается посредством подписания соглашения двумя сторонами. В договоре должно быть прописана полная информация об объекте недвижимости, его кадастровый номер, площадь и адрес места расположения.

Для подачи заявки для участия в торгах и договора понадобятся:

паспорт будущего арендатора;
государственное свидетельство о регистрации юридического лица или ИП;
заявка по форме арендодателя с указанием целей и срока аренды.

Важно! Договор аренды муниципального объекта нежилого фонда может быть заключен на срок от 1 года до 5 лет. За невыполнение одного из условий арендного договора, арендодатель имеет право расторгнуть соглашение в одностороннем порядке.

В случае заключения договора аренды муниципального имущества на срок более 12 месяцев, арендатору необходимо подать сведения в Федеральное Управление государственного регистрационного центра для внесения информации об аренде в единый государственный реестр.

В случае заключения договора аренды муниципального имущества сроком на 3 и более лет, арендатор приобретает преимущественное право выкупа арендованного помещения в частную собственность.

Многие люди обладают разными нежилыми объектами недвижимости, которые не используются для каких-либо целей. Оптимальной возможностью считается их сдача в аренду, так как при таких условиях обеспечивается постоянный и высокий доход. Для этого арендодатель может выступать в качестве физлица, ИП или владельца бизнеса. Процедура сдачи в аренду нежилого помещения должна выполняться грамотно, для чего с арендаторами составляются официальные контракты. Учитывается необходимость уплаты налогов с полученных доходов.

Правила предоставления объектов в аренду

Многими владельцами недвижимости используется такая деятельность. Сдача в аренду нежилых помещений позволяет получать высокий пассивный доход. При этом арендодателем может выступать:

физлицо, являющееся непосредственным собственником объекта, поэтому у него должны иметься официальные документы на эту недвижимость;
ИП, специально зарегистрировавшийся в ФНС для ведения данной деятельности, причем обычно для уплаты налогов выбирается предпринимателями УСН, ПСН или ЕНВД, так как за счет использования упрощенных режимов не составит труда рассчитать и уплатить налог, а также сдать декларацию;
компания, представленная юридическим лицом, причем предприятия могут, как и ИП пользоваться упрощенными системами для расчета налога.

При составлении контракта любым вышеуказанным собственником учитываются разные нюансы. Если сдача в аренду нежилого помещения производится без официального оформления и регистрации доходов в ФНС, то это является незаконной деятельностью, за которую собственники помещений привлекаются к ответственности.

Правила сдачи объектов в аренду физлицами

Частные граждане могут обладать разными объектами недвижимости. Они применяются для разных целей, таких как:

создание офиса;
организация склада;
формирование производственного предприятия;
создание магазинов.

Гражданин может выступать в качестве стороны арендного договора. Люди должны являться непосредственными собственниками объектов, поэтому они обязаны обладать соответствующими правоустанавливающими документами и выпиской из ЕГРН. К особенностям сдачи в аренду нежилого помещения физическим лицом относится следующее:

граждане должны заранее сделать запись в Росреестре о том, что имеющееся помещение является нежилым объектом, причем дополнительно должны указываться технические и кадастровые параметры;
если помещение не состоит на кадастровом учете или является неучтенным, то не допускается официальным образом передавать его для использования другим лицам;
сдача объекта в пользование компаниям или иным гражданам выступает имущественной сделкой, поэтому непременно заключается с владельцем гражданско-правовой договор;
чтобы документация была оформлена официально и грамотно, соглашение составляется исключительно в письменном виде, после чего заверяется нотариусом и регистрируется в Росреестре.

Нередко составляется соглашение на срок, не превышающий одного года. При таких условиях не требуется регистрировать документ в Росреестре.

Какие требуются документы от физлица для заключения сделки?

Если реализуется сдача в аренду нежилого помещения физическим лицом, то гражданин должен заранее подготовить определенную документацию. К ней относятся такие бумаги:

паспорт гражданина, являющегося собственником помещения;
свидетельство о праве собственности, которое может заменяться новой выпиской из ЕГРН, где указывается непосредственный владелец объекта;
технический паспорт;
иные технические документы, выдаваемые собственнику работниками БТИ;
выписка из Росреестра, подтверждающая, что на объекте отсутствуют какие-либо обременения, представленные арестом, залогом или иными ограничениями.

Допускается для участия в сделке привлекать представителя, но у него должна иметься нотариально заверенная доверенность.

Уплачиваются ли налоги физлицами?

Достаточно часто гражданами, владеющими недвижимостью, используется для заработка такой вид деятельности. Сдача в аренду нежилых помещений приносит людям достаточно значительный пассивный доход.

Если осуществляется регистрация договора в Росреестре, то сведения из этого учреждения направляются в ближайшее отделение ФНС для учета дохода граждан. Поэтому сдача в аренду физ. лицами нежилого помещения требует расчета и уплаты налога на доходы.

Для этого требуется ежегодно сдавать в ФНС декларацию 3-НДФЛ, где указываются все доходы гражданина от сдачи объекта в аренду. Дополнительно в этом документе приводится правильный размер НДФЛ. Поэтому с полученных сумм придется уплачивать 13 %. За счет такой высокой налоговой нагрузки граждане часто предпочитают оформлять ИП или открывать компанию, чтобы значительно снизить размер сбора, так как при использовании упрощенных режимов размер налога может уменьшаться до 6 % от всех доходов.

Нюансы для ИП

Многие граждане, являющиеся владельцами недвижимых объектов, которые они предпочитают сдавать в аренду, специально открывают для этих целей ИП. В этом случае они могут пользоваться упрощенными режимами при расчете размера налога. Сдача в аренду нежилого помещения ИП происходит при учете нюансов:

обязательно фиксируется заключение контракта с арендаторами официальным соглашением, в котором прописывается срок действия договора, особенности недвижимости, стоимость аренды и другие важные особенности;
если срок действия соглашения превышает год, то контракт регистрируется в Росреестре;
за полученные доходы непременно уплачиваются налоги ИП, для чего предприниматель может выбрать патентную систему, УСН или ЕНВД;
непосредственная передача средств должна фиксироваться, для чего составляются расписки, но наиболее часто осуществляется перевод денег на расчетный счет, поэтому доказать получение денег можно с помощью банковских выписок.

За счет использования упрощенных налоговых систем удается гражданам избежать уплаты значительного налога. Наиболее часто при сдаче в аренду нежилого помещения ИП выбирают ЕНВД, так как при использовании этого налога уплачивается ежеквартально одинаковая сумма. Налог в этом случае зависит от размера помещения, поэтому на него не влияет стоимость аренды.

Обязательно должна официально осуществляться сдача в аренду нежилых помещений ИП. Налогообложение зависит от выбранного режима, но при этом важно не только грамотно рассчитывать и своевременно уплачивать налоги, но и составлять декларации, необходимые для работников ФНС.

Какие требуются документы от ИП?

Если собственником нежилой недвижимости выступает предприниматель, то для составления контракта с арендатором должны подготавливаться документы:

свидетельство о регистрации и постановке на учет;
паспорт гражданина;
правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
технические бумаги на объект.

Правильно составленный договор непременно передается в ФНС совместно с декларацией, так как он выступает подтверждением ведения конкретной деятельности.

Специфика сдачи помещений компаниями

Нередко разные нежилые объекты принадлежат не частным лицам, а предприятиям. Фирмы нередко принимают решение о сдаче в аренду нежилого помещения. Процедура в этом случае обладает следующими особенностями:

компания может не являться собственником объекта, так как может выступать в качестве посредника;
с арендаторами составляется гражданский договор, к которому прикладывается разная документация от фирмы;
организация с полученного дохода должна уплачивать налог, рассчитывающийся на основании применяемого налогового режима, причем компании могут совмещать сразу несколько систем, чтобы экономить средства на сборах.

Если предприятие не является непосредственным владельцем объекта, то оно может сдавать его в субаренду. При таких условиях требуется получить разрешение на эту деятельность от собственника.

Какие документы требуются от фирмы?

Если арендодателем выступает компания, то для составления договора требуется подготовить фирмой документацию:

справка из ЕГРЮЛ;
учредительная документация предприятия;
правоустанавливающие бумаги на объект, подтверждающие, что у фирмы действительно имеются права на сдачу этого помещения в аренду;
если передается объект в субаренду, то у компании должно иметься разрешение от владельца на такую деятельность;
учредитель, являющийся владельцем бизнеса, может оформить доверенность на своего работника, в результате чего у него появляются соответствующие полномочия для осуществления сделки.

Наиболее часто фирмы, обладающие значительными площадями, сдают их в аренду, так как не пользуются ими самостоятельно для каких-либо целей. Сдача в аренду нежилого помещения обеспечивает поступление значительного пассивного дохода, поэтому к этому способу получения заработка прибегают многие фирмы. При составлении соглашения с компанией непременно следует зарегистрировать его в Росреестре.

Сдача объектов в аренду муниципалитетом

Администрации любого города принадлежит множество разных объектов недвижимости, которые могут быть жилыми или нежилыми. В этом случае власти города могут принимать решение о необходимости сдачи этих объектов в аренду непосредственным пользователям. Средства, полученные от такой деятельности, будут направляться в местный бюджет.

При таких условиях требуется соблюдать правильный порядок сдачи объектов. Для этого учитываются нюансы:

для определения арендатора непременно проводятся официальные торги;
заключается арендный договор с тем участником торгов, который предлагает самую высокую арендную плату;
торги проводятся в виде аукциона, причем участие в нем могут принимать физлица, ИП или организации;
для участия в торгах требуется подавать специальную заявку на сайте администрации региона;
только после регистрации все участники приглашаются к аукциону;
уплачивается всеми претендентами залог, представленный вступительным взносом, причем обычно он равен 10% от стоимости объекта;
стоимость аренды рассчитывается на основании кадастровой цены недвижимости;
если подается заявка только одним претендентом, то торги не проводятся, поэтому заявитель оформляет арендный договор без аукциона.

Администрация может предоставлять возможность оформить контракт на длительный срок, превышающий 10 лет.

Правила составления договора

Независимо от того, кто выступает арендодателем, важно грамотно составить арендный договор. Именно с его помощью осуществляется грамотное оформление имущественной сделки. Договор сдачи аренды нежилого помещения обязательно содержит следующие сведения:

указывается место и дата его составления;
прописываются стороны, участвующие в сделке;
если участниками выступают физлица, то прописываются их Ф. И. О., даты рождения и сведения из паспортов;
если арендатором или арендодателем является компания, то указываются ее реквизиты;
прописываются технические особенности объекта недвижимости, а также адрес его места расположения;
перечисляются условия, на основании которых может использоваться недвижимость;
указывается срок и стоимость аренды;
допускается включать пункт, на основании которого в будущем у арендатора будет иметься возможность выкупить недвижимость;
приводятся права и обязанности, имеющиеся у каждого участника сделки;
указывается ответственность сторон, так как если они будут по разным основаниям нарушать пункты договора, то к ним будут применяться разные санкции или иные меры воздействия;
приводятся условия, на основании которых может расторгаться досрочно контракт;
перечисляются ситуации, когда придется обращаться в суд для решения разных конфликтных вопросов;
вписываются разные форс-мажорные обстоятельства, при которых участники сделки должны вести себя конкретным образом.

Не требуется данную документацию заверять нотариусом. С помощью этого официального документа регулируется процедура сдачи в аренду жилого и нежилого помещения. Составляется документация в трех экземплярах, так как один остается у арендодателя, второй передается арендатору, а третий используется для регистрации в Росреестре. Вступает в силу договор только после регистрации. Допускается при наличии соглашения между сторонами пролонгация контракта. Образец договора представлен ниже.

Правила составления акта приема-передачи

Как только будет составлен договор, на основании которого осуществляется сдача в аренду нежилого помещения индивидуальным предпринимателем, частным лицом или компанией, требуется передать объект арендатору.

Передача осуществляется непосредственно в сроки, указанные в договоре. Для этого целесообразно составлять акт приема-передачи. Формируется документ в присутствии третьих лиц, подтверждающих, что действительно участники сделки являются добросовестными и дееспособными.

В документе перечисляются все параметры имеющейся недвижимости, к которым относится:

состояние напольных и настенных покрытий;
наличие сантехнических приборов;
места расположения и технические особенности коммуникаций.

Если в помещении имеется мебель, то следует ее перечислить, а также указать, в каком она находится состоянии.

Какие налоговые режимы используются арендодателем?

Владельцы имущества, сдающие в аренду недвижимость, получают от этого процесса определенный доход, с которого требуется уплачивать налог. Частные лица уплачивают 13% со всех доходов. За счет такой высокой налоговой нагрузки предпочитают арендодатели открывать ИП или фирму. Для расчетов могут выбираться разные налоговые режимы:

УСН. По такому режиму уплачивается 6 % от всех денежных поступлений или 15 % от чистой прибыли. Местными властями могут увеличиваться ставки для офисной или торговой недвижимости. В качестве налоговой базы выступает доход за год работы или прибыль от деятельности. Для малого бизнеса некоторыми регионами вводятся льготы. Дополнительно за счет налоговых перечислений снижается сумма, уплачиваемая предпринимателями за себя в ПФ и другие фонды.
Патент при сдаче в аренду нежилых помещений. Такая система налогообложения считается наиболее выгодной для многих предпринимателей. Могут применять только ИП патент. Сдача в аренду нежилого помещения при таких условиях не требует составления и сдачи в ФНС разных отчетов. Поэтому достаточно только изначально приобрести патент за оптимальную стоимость на конкретный период времени. Могут приобретать на разные периоды патент ИП. Сдача в аренду нежилого помещения с помощью такого режима считается выгодным процессом.
ОСНО. Редко эта система выбирается для сдачи объектов в аренду, так как приходится уплачивать большое количество налогов и заниматься бухгалтерским учетом. Обычно такой режим используется фирмами, которые не желают совмещать несколько систем.
ЕНВД. Сдача в аренду нежилых помещений по такому режиму выбирается обычно только при наличии небольшого по размеру объекта. Если помещение обладает значительной площадью, то более целесообразно выбрать УСН или патент. При расчете ЕНВД учитывается физический показатель, представленный площадью недвижимости. Поэтому оптимально выбирать этот режим, если объект по размеру не превышает 30 кв. м.

Выбор конкретной системы зависит от непосредственных арендаторов. Некоторые фирмы и ИП предпочитают вовсе совмещать несколько режимов, что обеспечивает возможность снизить налоговую нагрузку.

Заключение

Сдача разных нежилых помещений в аренду считается выгодным процессом. Он может осуществляться частными лицами, ИП или компаниями. Фирмы могут вовсе не являться собственниками объектов, поэтому выступают только посредниками.

Процедура предоставления недвижимости в аренду предполагает грамотное оформление сделки, для чего между участниками непременно составляется официальный договор, регистрируемый в Росреестре.